Банк судебных решений

Присоединенный документ: Обобщение (после филолога).doc

 Обобщение практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре объектов недвижимости»

 Свердловским областным судом проведено изучение гражданских дел, рассмотренных судами области за период 2014 г. и связанных с применением Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре объектов недвижимости» (далее – Закон о кадастре).

С применением указанного Закона связано рассмотрение дел об оспаривании (установлении) границ земельных участков и устранении препятствий в пользовании участками.

Именно эта категория дел вызывает существенные затруднения. Анализ практики показал, что имеют место повторяющиеся недостатки и недочеты, которые связаны, как правило, с определением надлежащих ответчиков, обстоятельств, подлежащих установлению по делу, выбором норм материального права, которыми следует руководствоваться.

I. Понятия

1. Индивидуализация земельного участка

Закон о кадастре наряду с главой I.1 Земельного кодекса Российской Федерации раскрывает процедуру индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.

Согласно ст. 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей до 01.03.2015, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Указанные требования сформулированы в Законе о кадастре и принятых на его основе подзаконных актах.

С 01.03.2015 вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С учетом внесенных им изменений в настоящий момент земельным участком как объектом права собственности и иных предусмотренных законом прав на землю и недвижимой вещью в соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ является часть земной поверхности, которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Таким образом, индивидуализация земельного участка заключается в установлении (уточнении) на местности границ земельного участка (кадастровые работы), определении иных его характеристик и кадастровом учете.

В действовавшем до 01.03.2015 законодательстве было закреплено несколько понятий как юридического, так и технического характера, касающихся индивидуализации земельных участков: формирование участка, образование участка и уточнение характеристик земельного участка. Выделяют также понятия «учтенный», «ранее учтенный участок».

Их соотношение и правильное применение имеют важное значение для правильного рассмотрения спора.

Из приведенной таблицы следует, что до 01.03.2015 понятием, имевшим наиболее широкий смысл, являлось понятие «формирование участка», понятие «образование участка» характеризовало способы формирования объекта (путем раздела, объединения, выдела или перераспределения). Указанные понятия закрепляют юридическую составляющую индивидуализации объектов.

Формирование участка – создание нового объекта с новыми уникальными характеристиками (границы, вид разрешенного использования), отличными от исходных.

Образование участка – создание нового участка посредством  трансформации границ исходного участка (участков) без изменения остальных исходных характеристик.

С 01.03.2015 понятие «формирование участка» исключено из законодательства.

Уточнением характеристик участка с позиции Закона о кадастре является устранение пробелов (внесение дополнений) в характеристиках существующего в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) объекта.

Учтенный земельный участок – участок, поставленный на кадастровый  учет в соответствии с правилами, действующими в настоящее время (п. 2 ст.1 Закона о кадастре).

Ранее учтенный участок – участок, кадастровый учет которого осуществлен по правилам ранее действовавшего законодательства (ст. 45 Закона о кадастре). 

Последние три понятия относятся к технической стороне индивидуализации участков.

По этой причине не следует отождествлять земельные участки, границы которых не уточнены (не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства), с несформированными участками. Закон допускает существование участков, границы которых не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, более того, не требует в качестве обязательного уточнения их характеристик, указывая, что все действия по кадастровому учету, в том числе и уточнение характеристик, носят заявительный характер.

2. Установление на местности границ участка

До вступления в силу 01.03.2008 Закона о кадастре установление на местности границ земельного участка  в соответствии со ст. 17 Федерального закона от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» (далее – Закон о землеустройстве) именовалось межеванием.

С 01.03.2008 указанная процедура в соответствии со ст. 1 Закона о кадастре именуется кадастровыми работами (по уточнению границ земельного участка или по образованию нового участка).

С этого момента из числа объектов землеустройства, поименованных в ст. 1 Закона о землеустройстве, исключены земельные участки. Соответственно, нормы Закона о землеустройстве, как и принятых на его основе подзаконных актов (за исключением Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996, и Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17.02.2003, действующих в части, не противоречащей Закону о кадастре), в настоящий момент не распространяются на правоотношения по определению границ земельных участков.  

По общему правилу (ч. 7 ст. 38 Закона о кадастре) в случае создания нового объекта и в случае уточнения характеристик существующего местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка установлены Приказом Минэкономразвития России от 17.08.2012 № 518 «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке». До его принятия требования к точности координат (погрешность измерений) определялись Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.1996, и Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17.02.2003.

Результатом выполнения кадастровых работ в соответствии со ст. 38 Закона о кадастре является межевой план.

Один экземпляр данного межевого плана сдается для внесения сведений в ГКН в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице соответствующего филиала (в Свердловской области – филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Свердловской области), другой выдается на руки заказчику работ.

Форма межевого плана, требования к его подготовке, а также примерная форма извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков утверждены Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 (в редакции от 25.02.2014).

До 01.03.2008 (фактически до  01.01.2009) в соответствии с Приказом Росземкадастра от 02.10.2002 № П/327 результатом работ по установлению границ участка являлись землеустроительное (межевое) дело и Описание земельного участка для государственного кадастрового учета.

Землеустроительное дело подготавливалось для сдачи в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, который в настоящее время находится в ведении Управления Росреестра по Свердловской области (там  и следует его запрашивать), а также для выдачи на руки заказчику (второй экземпляр).

Описание земельного участка для государственного кадастрового учета подготавливалось непосредственно для внесения сведений в ГКН и по сути представляло собой выписку из землеустроительного дела. Данное Описание сдавалось в территориальный отдел Управления Росземкадастра в соответствующем муниципальном образовании. В настоящее время Описания хранятся в архиве филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра».

Разрешение споров в отношении участков, границы которых установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, предполагает истребование судом указанных материалов по установлению границ. 

3. Кадастровый учет

Межевой план в соответствии со ст. 22 Закона о кадастре является основанием для постановки участка на кадастровый учет.  

Место кадастрового учета в системе земельных правоотношений закреплено в ст. 1 Закона о кадастре, согласно которой государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом сведений о недвижимом имуществе.

Приведенное положение Закона о кадастре нередко вызывает серьезные затруднения в его толковании. Упоминание в данной норме об индивидуализации объекта приводит к тому, что в ряде случаев суды продолжают указывать на то, что отсутствие земельного участка в ГКН свидетельствует о его отсутствии как объекта недвижимости и влечет отказ в иске в отношении такого участка.

Данные выводы судов сделаны без учета того, что речь идет о сведениях учетного характера, наличие или отсутствие  которых не связано с правами на участок.

К примеру, иск о признании права собственности на земельный участок, расположенный в садоводческом (дачном) объединении, когда данный участок юридически является частью предоставленного такому объединению участка, и не поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного, не может быть оставлен без удовлетворения только по мотиву отсутствия сведений о данном участке в ГКН. В целях индивидуализации данного объекта стороной истца могут быть представлены сведения о координатах его границ. Основанием для внесения сведений об участке в ГКН будет выступать решение суда (с указанием в резолютивной части соответствующих координат) и подготовленный на его основе межевой план.  

Государственный кадастр недвижимости представляет собой информационный фонд данных, содержащий актуальные и ретроспективные необходимые и достоверные сведения о природном хозяйственном положении земель, местоположении, размерах и границах земельных участков, качественных и оценочных характеристиках.

Следует обратить внимание судов на то, что Закон о кадастре предусматривает  четыре вида действий по внесению сведений в ГКН:

- о кадастровом учете нового земельного участка;

- о кадастровом учете изменений (об уточнении характеристик) существующего в ГКН участка;

- о кадастровом учете части участка (для установления сервитута);

- о снятии с кадастрового учета земельного участка.  

В зависимости от вида действий определяется круг лиц, уполномоченных на их совершение (ст. 20 Закона о кадастре).

С заявлением о кадастровом учете нового земельного участка в настоящее время может обратиться любое заинтересованное лицо, а с заявлением об уточнении характеристик существующего земельного участка (в том числе об уточнении границ) может обратиться только его правообладатель (собственник, лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследственного владения, а также арендатор, в случае если договор аренды заключен на срок более 5 лет).

С заявлением об учете части объекта (о сервитуте) может обратиться собственник либо лицо, в пользу которого устанавливается сервитут.

С заявлением о снятии участка с кадастрового учета может обратиться только собственник и только в случае, предусмотренном ч. 5 ст. 24 Закона о кадастре (снятие с учета участка, сведения о котором носят временный характер).

II. Вопросы процессуального права

1. Подсудность

Затруднений с определением подведомственности и подсудности данных дел не установлено. Поскольку спор о местоположении границ земельных участков по сути является спором о праве (о пределах его осуществления), указанные споры обоснованно разрешаются судами в порядке ст. 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по правилам исключительной подсудности.

2. Досудебный порядок

В соответствии со ст. 39 Закона о кадастре местоположение границ подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных участков.

Согласно ст. 40 результаты согласования границ оформляются актом согласования местоположения границ, включаемым в межевой план.  

Закон о кадастре прямо не называет процедуру согласования направленной на урегулирование разногласий о местоположении границ, и не указывает, что данная административная процедура установлена в качестве обязательного досудебного порядка урегулирования споров, а следовательно, к указанным искам не применимы положения п. 1 ч. 1 ст. 135 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Иногда суды ссылаются на то, что непринятие мер по досудебному согласованию границ свидетельствует об отсутствии нарушения права истца, отказывая по этому основанию истцу в иске. Такой подход не может быть признан верным, на что было указано судебной коллегией при проверке решения Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга.

Дзанным решением по делу Л. к М. об установлении границ участка было отказано в удовлетворении иска и встречного иска исключительно по причине того, что стороны не приняли мер по досудебному согласованию смежной границы. Однако сами по себе возражения ответчика относительно предъявленного иска свидетельствуют о наличии спора, в связи с чем каждая из его сторон в силу ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации имеет право на защиту своего законного интереса в судебном порядке. Ошибочное мнение суда о нарушении досудебного порядка повлекло отказ в разрешении материально-правового спора. По сути суд по процессуальным основаниям устранился от разрешения спора по существу.

3. Принятие иска

На стадии принятия иска суд в соответствии со ст. 4, п. 4 ч. 2 ст. 131 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) должен выяснить в чем причина обращения истца в суд, какое именно право истца или охраняемый законом интерес нарушены и оставить иск без движения в случае, если в исковом заявлении отсутствуют необходимые сведения.

Если из искового заявления видно, что спор возник относительно местоположения только одной из границ, в то время как истцом заявлены требования об установлении всех границ, а не только спорной (нередко в этом случае в приложенном межевом плане имеются подписи владельцев смежных участков), суду следует оставить данное заявление без движения в целях выяснения, в чем именно состоит нарушение или угроза нарушения прав истца по установлению остальных границ во внесудебном порядке и что препятствует такому установлению.

В практике имеют место случаи, когда судом принимается к производству иск, при том что как таковой спор о границах отсутствует.

Так, Невьянским городским судом рассмотрено за изученный период значительное количество дел об установлении границ земельных участков, когда иск предъявлен к органу местного самоуправления или части владельцев смежных участков.

Из материалов дел следует, что спора о границах участков ни с ответчиками, ни с иными лицами не имеется, границы согласованы в установленном законом порядке, органом местного самоуправления вынесен распорядительный акт об уточнении границ и площади по фактическому пользованию.

Причиной обращения истцов за судебной защитой, как можно сделать вывод из материалов дел, являются расхождение площади, содержащейся в ГКН, с площадью, установленной по результатам кадастровых работ, на величину более чем 10% и предполагаемый отказ органа кадастрового учета во внесении изменений (п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре), однако большинство исков удовлетворены по иным основаниям, в том числе по основанию признания иска ответчиками.

В рассматриваемом случае суд должен потребовать от истца указать, в чем именно состоит нарушение или угроза нарушения его прав, имея в виду, что невозможность внесения в ГКН сведений об уточненных границах по причине расхождения имеющейся и полученной площадей также может являться поводом для обращения с иском.

Разрешение данного спора требует не только установления наличия согласия всех смежных землепользователей с границами, но и выяснения вопроса о том, за счет каких земель увеличилась площадь, как давно сложились границы, не нарушает ли это чьих-либо прав, чтобы исключить самовольный захват земель.

3. Основание и предмет иска

Основанием иска являются обстоятельства, из которых истец исходит, заявляя свои требования. Предмет иска – материально-правовая цель, которую преследует истец.

В том случае, когда сведения о границах участка отсутствуют в ГКН (в кадастровой выписке о земельном участке содержится запись о том, что границы не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства), надлежащим способом защиты является иск об установлении границ (с точки зрения Закона о кадастре речь идет об уточнении характеристик участка).

Иск об оспаривании границ может быть заявлен в случае, когда такие границы установлены, то есть внесены в ГКН по результатам кадастровых работ.

Применительно к требованиям об установлении (уточнении) границ участка предметом иска является определение границ в заявленных истцом координатах, основанием – несогласие смежных землепользователей с такими границами или иные причины (к примеру, расхождение площади).

По требованиям об оспаривании границ участка предметом иска является признание недействительными результатов ранее проведенных кадастровых работ по установлению (уточнению) местоположения границ, основанием – неверное определение местоположения спорной границы.

Предметом иска об изменении границ участка являются признание недействительными результатов кадастровых работ по установлению (уточнению) границ и одновременное установление иного местоположения спорных границ (необходимая совокупность требований). Основанием такого иска является установление правильного местоположения границы. Предъявление требований об изменении установленных границ без их оспаривания влечет отказ в иске.  

Изучение практики показало, что часто, оспаривая границы участков, истцы неверно указывают предмет иска (например, просят признать межевание недействительным, признать границы недействительными, признать недействительным землеустроительное дело).

Поскольку работы по установлению местоположения границ земельного участка в настоящее время в соответствии со ст. 1 Закона о кадастре именуются кадастровыми работами, надлежащим требованием является признание недействительным результатов кадастровых работ (независимо от того, когда они были выполнены).

В случае, когда границы земельного участка установлены в ГКН, однако фактически существующие границы им не соответствуют, истцом могут быть заявлены требования об устранении препятствий в пользовании, предметом которых является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, путем приведения фактического местоположения границы участка в соответствие с юридическим, а основанием – их расхождение, возникшее вследствие действий ответчика или его правопредшественников.  

На практике различие между указанными исками и их основаниями, не всегда учитывается судами. Это приводит к неверной оценке судом ситуации, в связи с чем суд не предлагает истцу уточнить требования и привести их в соответствие с уточненными в порядке подготовки дела к судебному разбирательству (ст. 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) фактическими обстоятельствами дела.

Сухоложским городским судом рассмотрено дело по иску Н. к К. об установлении смежной границы участков.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству установлено, что границы обоих участков определены по результатам кадастровых работ. Из искового заявления следует, что истец, предъявляя требования об установлении границ, в действительности просил восстановить их путем приведения фактических границ в соответствие с юридическими. Суд не предложил истцу уточнить требования (надлежащим способом защиты в данном случае является иск об устранении препятствий в пользовании участком) и, удовлетворяя иск, установил границы, повторив в резолютивной части решения их координаты, которые зафиксированы в ГКН, вместо того, чтобы возложить на ответчика обязанность привести фактическое местоположение границы в соответствие с юридическим.

Первоуральским городским судом рассмотрены иск Л. к И. об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем приведения фактических границ в соответствие с юридическими (разница составила 480 кв. м) и встречный иск об  установлении смежной границы участков, исходя из фактического пользования.

В ходе рассмотрения дела установлено, что границы участка истца определены по результатам кадастровых работ, границы участка ответчика не установлены. Исходя из того, что смежная граница является общей для обоих участков, ее местоположение является установленным и для ответчика.

Результаты кадастровых работ по уточнению границ участка истца ответчиком не оспаривались, однако были предъявлены требования об установлении смежной границы, мотивированные  нахождением на спорной части участка построек ответчика (т.е. ошибочностью установления границ участка  истца).

Суд установил новые границы участка по предложенному ответчиком варианту, в связи с чем отказал истцу в иске.

В данном случае судом не учтено то обстоятельство, что предъявляя встречные требования об установлении границ, ответчик по сути просил изменить ранее установленные границы участков, и не предложено ответчику уточнить или дополнить свои требования.

Исходя из материальных норм разрешены данные требования также неверно. Судом проигнорированы положения ч. 3 ст. 25 Закона о кадастре, предусматривающие, что изменение установленных в ГКН границ без их оспаривания не возможно и влечет отказ в иске.

Каждая сторона по спорам об установлении, оспаривании или изменении границ доказывает истинность указанного ею местоположения смежной границы.

Соответственно, объектом спора всегда является смежная граница, о чем нередко суды забывают.

В ряде случаев истец, заявляя требования к одному из владельцев смежных участков, с которым возник спор в ходе проведения кадастровых работ, просит установить не только смежную границу, но и все остальные границы участка, не указывая, в чем состоит нарушение его прав, и не привлекая владельцев остальных смежных участков в качестве ответчиков.

Например, Орджоникидзевским районным судом г. Екатеринбурга рассмотрено дело по иску А. к Б. об установлении границ земельных участков. Из решения следует, что истец просил установить все границы своего участка, указав в качестве ответчика владельца только одного смежного участка. Остальные владельцы смежных участков судом к участию в деле не привлекались. Решение основано исключительно на признании иска ответчиком. При этом согласно имеющемуся в материалах дела межевому плану ни одна из границ участка истца не является  ранее установленной.

Вопрос о том, в чем состоит нарушение прав истца по становлению остальных границ участка, как ответчик этому препятствует, судом ни на стадии принятия иска, ни в ходе рассмотрения дела, не выяснялся.

4. Лица, участвующие в деле.

По общему правилу, исходя из положений  ч. 3.1 ст. 25, чч. 7 - 9 ст. 28, ст. 39 Закона о кадастре, сторонами по делам об установлении, оспаривании или изменении границ существующих участков являются лица, имеющие субъективное право на земельный участок (право собственности, аренды, постоянного  (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения), несмотря на то, что кадастровый учет не связан напрямую с наличием или отсутствием прав.

Указанное вытекает также из ч. 3 ст. 20 Закона о кадастре, согласно которой уточнить границы существующего (поставленного на кадастровый учет) земельного участка может только его правообладатель (собственник, лицо, обладающее земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследственного владения, а также арендатор, в случае если договор аренды заключен на срок более 5 лет).

Применительно к вновь  образованному участку надлежащим истцом может являться любое заинтересованное лицо, поскольку в этом случае его правомочия определяются на основании ч. 2 ст. 20 Закона о кадастре, предусматривающей возможность постановки на кадастровый учет нового участка любым заинтересованным лицом, а не только правообладателем.     

В этом случае суду необходимо выяснить, в чем заключается законный интерес истца.

Если земельный участок предоставлен садоводческому (дачному) объединению и раздел данного участка на самостоятельные объекты недвижимости, используемые гражданами-членами такого объединения, не осуществлен, а закрепление за каждым конкретного участка определяется на основании внутреннего плана организации объединения, то в данном случае индивидуализация используемых членами объединения участков будет осуществляться путем проведения кадастровых работ по их образованию и последующей постановке на кадастровый учет.

В указанном случае имеет место не уточнение границ существующего участка, а образование нового. Исходя из этого отсутствие у члена садоводческого (дачного) объединения правоустанавливающих документов на земельный участок, расположенный в данном объединении, не является основанием для отказа в иске, поскольку в силу п. п. 2.7 - 2.10 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (до 01.03.2015 - ч. 6 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») право указанного лица на участок, в том числе на его индивидуализацию, основано на членстве в соответствующем объединении.

Как член соответствующего объединения такой гражданин имеет право на защиту своего владения в порядке, установленном ст. ст. 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В случае, если судом будет установлено, что истец не имеет правоустанавливающих документов на используемый участок, который составляет часть территории садоводческого (дачного) объединения и был выделен данному объединению, а затем распределен истцу, указанное объединение должно быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица[1].

В случае, если земельный участок истца граничит с землями общего пользования, а также неразграниченными землями, права на которые ни за кем не зарегистрированы, надлежащим ответчиком является орган, уполномоченный в соответствии со ст. 3.3 (до 01.03.2015 – п. 10 ст. 3) Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на распоряжение неразграниченными землями.

В силу ранее действовавших положений п. 10 ст. 3 названного закона в Свердловской области на территории МО «г. Екатеринбург» как административного центра полномочия по распоряжению не разграниченными землями осуществляло Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, в других населенных пунктах – органы местного самоуправления.

Согласно ст. 3.3 указанного выше Федерального закона полномочиями по распоряжению не разграниченными землями наделены органы местного самоуправления.

Следует также учитывать переходные положения п.п. 16,17 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которым, завершает начатую до 01.03.2015 процедуру предоставления участка тот орган, которым она была начата. 

Указанные органы также будут являться надлежащими ответчиками по делу об оспаривании границ земельного участка в том случае, когда ими принят распорядительный акт о формировании участка для цели последующего предоставления, но на момент спора сформированный участок еще никому не предоставлен. Лицо, которому подлежит предоставлению участок, может быть привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

В остальных случаях органы местного самоуправления, орган государственной власти Свердловской области могут быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.                 

В случае, если спор заявлен об установлении всех границ участка, а в качестве ответчика указан лишь владелец одного из смежных участков, с которым у истца возник спор по общей границе участков, суд при подготовке дела должен разъяснить истцу право заявить о привлечении к участию в деле соответчиков – владельцев всех смежных с участком истца земельных участков (ст. 40 ГПК РФ), поскольку в силу ч. 2 ст. 39 Закона о кадастре  предметом согласования с каждым из ответчиков является определение местоположения только смежной с ними границы земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся смежными с принадлежащим ему земельным участком.

Если истец возражает против привлечения этих лиц в качестве соответчиков, указывая на отсутствие с ними спора о праве и наличие спора только с названным в иске ответчиком, суд при рассмотрении спора должен привлечь указанных лиц в качестве третьих лиц на стороне ответчиков (ст. 43 ГПК РФ). 

В последнем случае суд может вынести решение об удовлетворении иска только в части установления координат спорной границы, общей (смежной) с границей участка ответчика, отказав в иске к этому ответчику об определении остальных границ участка истца, не являющихся смежными с участком ответчика.

Такое решение объясняется тем, что ответчик права истца на установление иных границ (не смежных) не нарушал и не оспаривал, а потому иск об определении этих границ к данному ответчику удовлетворен быть не может (ст. 3 ГПК РФ).

Примером ненадлежащего определения судом состава участвующих в деле лиц может быть следующее дело.

Орджоникидзевским районным судом г. Екатеринбурга рассмотрено дело по иску А. к Б. об установлении границ. Из решения суда следует, что истец просила установить все границы своего участка, указав в качестве ответчика владельца только одного смежного участка. Согласно имеющемуся в материалах дела межевому плану ни одна из границ участка истца не является ранее установленной и не согласована с владельцами других смежных участков. Однако указанные владельцы смежных участков судом к участию в деле не привлекались.

Решение об определении всех границ участка основано исключительно на признании иска ответчиком, который в силу ч. 2 ст. 39 Закона о кадастре правом согласовывать не смежные границы не обладает.

К вопросу установления владельцев смежных участков необходимо подходить со всей тщательностью, имея в виду, что в силу ст. 39 Закона о кадастре в акте согласования границ кадастровым инженером указываются только имеющиеся в ГКН кадастровые номера смежных участков, а также  фамилии, имена отчества (для юридических лиц – наименования) и адреса их владельцев. Если таких сведений в ГКН не содержится, то они зачастую отсутствуют и в межевом плане, что однако не свидетельствует о фактическом отсутствии смежных участков или их владельцев и не освобождает суд от выполнения требований ст. 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В этом случае суду следует самостоятельно в порядке подготовки дела к судебному разбирательству установить все смежные участки и их владельцев, в том числе, руководствуясь ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, тех владельцев, у которых права оформлены только на объекты недвижимости, расположенные на данных участках.

С этой целью судом могут быть изучены представленные истцом или запрошенные в органах местного самоуправления топографические съемки местности, направлены запросы в Управление Росреестра по Свердловской области, органы БТИ о предоставлении сведений о владельцах земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости, в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» о предоставлении сведений обо всех владельцах смежных с рассматриваемым участков.

Практика показывает, что к выяснению вопроса о владельцах смежных участков суды подходят поверхностно, указанные кадастровым инженером в межевом плане сведения судами не проверяются. В делах отсутствуют запросы в орган кадастрового учета о смежных участках, в орган государственной регистрации о владельцах данных участков, запросы в органы технической инвентаризации о владельцах жилых домов, расположенных на участках. Дополнительные сведения об участках, с которыми в действительности граничит участок истца, ни у истца, ни в других органах судом не запрашиваются.

 Из материалов дел, где стороной представлена топографическая съемка, видно, что кадастровым инженером в большинстве случаев указан неполный перечень смежных участков, даже тех, сведения о которых содержатся в ГКН, в то время как суду надлежит установить круг лиц, чьи права фактически могут быть затронуты.

Часто не проверяются судами доводы истца и кадастрового инженера о том, что часть границ участка уже уточнена в ГКН по результатам кадастровых работ. Сведения о смежных участках и характере их границ не запрашиваются, кадастровые выписки на земельные участки, указанные в межевом плане в качестве смежных, в делах отсутствуют, как и другие сведения, подтверждающие отсутствие необходимости согласования границ.

Указанные нарушения допускается почти всеми судами области и свидетельствует об отсутствии ненадлежащей подготовки к рассмотрению дел.

Так, Орджоникидзевским районным судом г. Екатеринбурга рассмотрено дело по иску П., З., П. к МУГИСО о признании права собственности на земельный участок (в порядке ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации) и признании границ участка установленными.

Из материалов дела следует, что ни один владелец смежного участка судом к участию в деле не привлечен, доводы истца и кадастрового инженера о том, что остальные границы участка установлены ранее, судом не проверялись, хотя из листа 5 межевого плана «Сведения о характерных точках границ уточняемого участка» следует, что ни одна граница не имеет ранее определенных координат (графа «существующие координаты» пуста). Других документов, в том числе ответа органа кадастрового учета, касающихся границ (установлены или нет), в деле не имеется.     

Из материалов дела по иску А. к Б., рассмотренному тем же судом, видно, что кадастровым инженером на основании сведений кадастрового плана в качестве смежного указан только один земельный участок. Между тем согласно имеющемуся в материалах дела свидетельству о праве собственности истца на земельный участок данный участок находится на территории садоводческого объединения и с одной  стороны граничит с землями общего пользования сада (дорогой), а с трех других – с соседними участками. Ни садоводческое объединение, ни остальные владельцы смежных участков к участию в деле судом привлечены не были.

Судам следует исходить из того, что не являются ответчиками по спорам об оспаривании границ органы кадастрового учета и органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, а также кадастровые инженеры  в силу отсутствия у них материально-правового интереса в отношении земельного участка, и принимать во внимание, что эти лица все действия совершают по заявлению владельца участка.

 Указанные лица могут быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в целях возможной защиты своих прав (кадастровые инженеры), а также для более полного и правильного установления обстоятельств дела.

Не относятся к лицам, подлежащим привлечению к участию в делах данной категории, налоговые органы.

Судам необходимо правильно и полно указывать наименования органов, привлекаемых к участию в деле. В настоящее время на территории Свердловской области действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Управление Федерального агентства государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра) по Свердловской области, органом кадастрового учета является Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Свердловской области.

III. Вопросы материального права

1. Способы защиты права

Нередко вместо требований о признании недействительными результатов кадастровых работ заявляются требования о признании недействительными отдельных документов межевого плана (землеустроительного дела), в частности акта согласования границ, схемы расположения участка, распорядительного акта органа местного самоуправления об уточнении границ, которые по сути самостоятельного значения вне процедуры кадастровых работ не имеют.

Если при этом материально-правовой целью истца является оспаривание установленной границы участка, суду в порядке подготовки дела к судебному разбирательству следует предложить истцу уточнить свои требования, имея в  виду, что в силу ст. 38 Закона о кадастре межевой план как и землеустроительное дело, являются единым документом, определяющим результат выполнения кадастровых работ, и оспаривание его отдельных частей не приведет к соответствующему правовому результату.

Белоярским районным судом рассмотрено дело по иску Л. к С. о признании акта согласования недействительным и возложении обязанности согласовать границу.

Рассматривая дело, суд не предложил истцу уточнить свои требования. Суд исходил из того, что по сути истцом заявлены требования об установлении смежной границы. Установив, что данная граница уже была ранее установлена ответчиком по результатам кадастровых работ, не оспоренных истцом, суд отказал в иске об установлении границы.

Относительно требований о признании акта согласования недействительным суд указал, что данный документ самостоятельного значения не имеет и является частью землеустроительного дела.

В данном случае следовало предложить истцу уточнить исковые требования на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, поскольку из материалов дела усматривается, что основанием требований истца являлось несогласие с установленной ответчиком границей и ее изменение путем приведения в соответствие с фактическим положением. Как следует из протокола, истец прямо указывал на недействительность результатов кадастровых работ. Однако ни определение о подготовке дела, ни протоколы судебных заседаний не свидетельствуют о том, что истцу предлагалось уточнить свои требования исходя из фактических оснований иска.

Практика показала, что в ряде случаев вместо признания недействительными результатов кадастровых работ истцами заявляются требования об исправлении кадастровой ошибки.  

В силу ст. 28 Закона о кадастре кадастровой ошибкой является любая воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН.

Исправляется данная ошибка в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку, являются межевой план и иные документы, представленные заявителем), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, содержащими ошибку, являются документы, поступившие в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.

Для исправления кадастровой ошибки необходимо заново провести кадастровые работы, результатом которых будет составление межевого плана с изменением ошибочных характеристик участка на правильные. Такой межевой план содержит все необходимые сведения, в том числе акт согласования и заключение кадастрового инженера, описывающее ошибку и ее причины.

При разграничении данных требований необходимо учитывать, что в основе тех и других лежит оспаривание существующих границ.

Например, кадастровая ошибка имеет место при несовпадении нескольких границ одного участка или границ нескольких участков вследствие их смещения, в случае когда эти границы были определены одновременно (например, в садоводческом (дачном) объединении). Также к кадастровым ошибкам можно отнести случай, когда границы установлены правильно, по фактически существующим, но их координаты в межевом плане указаны неверно.

Ошибочно установленной также считается граница, проходящая по постройке, поскольку это противоречит закрепленному в ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения. 

Кадастровая ошибка может иметь место не только при определении местоположения границ участка, но и в виде разрешенного использования участка, адресном ориентире, иных характеристиках.

В свою очередь при нарушении процедуры согласования границ кадастровой ошибки нет, но результаты кадастровых работ при установлении судом того, что это повлекло нарушение прав истца, также могут быть признаны недействительными.

Таким образом, в обоих случаях требования направлены на оспаривание результатов установления границ, и  могут быть заявлены как по основанию кадастровой ошибки, так и по другим основаниям.

Исправление кадастровой ошибки может быть и предметом иска,  однако в этом случае требование об оспаривании границ участка должно быть соединено с требованием об установлении новой, правильной границы.

Разрешая спор, в котором стороной заявлено в качестве основания или предмета иска о наличии кадастровой ошибки, суд должен учесть, что само по себе понятие ошибки предполагает неточное, неверное представление об объекте, ошибку в фактической обстановке, техническую ошибку в расчетах. Соответственно, чтобы признать местоположение смежной границы кадастровой ошибкой, допущенное кадастровым инженером нарушение правил определения границ должно быть явным и очевидным.

Причиной неправильного определения местоположения смежной границы могут быть как неправильное (неточное) выполнение кадастровых работ, приведшее к ошибочному установлению границы при отсутствии спора о ее фактическом местоположении, так и игнорирование кадастровым инженером требований закона и фактической обстановки в угоду пожеланиям заказчика.

Таким образом, при предъявлении требований по мотиву кадастровой ошибки истцом должны быть представлены доказательства явной ошибочности установления смежной границы.    

В том случае, когда местоположение смежной границы оспаривается в связи с тем, что каждая из сторон спора считает часть участка своей, его разрешение невозможно через исправление кадастровой ошибки, поскольку по сути имеет место спор о праве и пределах его осуществления. В этом случае надлежащим способом защиты является предъявление иска о признании результатов кадастровых работ недействительными. Основанием такого иска могут являться любые обстоятельства, приведшие к неверному установлению смежной границы.  

Соответственно, при рассмотрении дел, где истец ставит вопрос о наличии кадастровой ошибки (особенно в случае, если исправление кадастровой ошибки является предметом иска), суду в порядке подготовки дела к судебному разбирательству необходимо выяснить, с чем истец связывает нарушение своего права, в чем именно это выражается, и при необходимости предложить уточнить иск, имея в виду, что требования об оспаривании результатов кадастровых работ охватывают более широкий круг правоотношений, а значит, позволяют выявить и устранить причины обращения в суд.

Нередко существенная разница в площади земельного участка до и после  проведения кадастровых работ является основанием для предъявления требований к органу кадастрового учета о возложении обязанности произвести кадастровый учет изменений по результатам кадастровых работ.

В данном случае надлежащим способом защиты будет являться иск о признании права в определенных границах, адресованный собственнику земельного участка или уполномоченному лицу, или иск об установлении границ участка.

2. Обстоятельства, подлежащие установлению по делу

А. Разрешение требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком

В соответствии со ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник либо лицо, владеющее имуществом на основании закона или договора, может требовать устранения всяких нарушений своего права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В качестве надлежащего ответчика по негаторному иску выступает физическое или юридическое лицо, которое не является фактическим владельцем имущества (лицо, не имеющее прав на земельный участок, либо собственник, на законном основании передавший земельный участок в пользование истцу) и при этом препятствует осуществлению правомочий титульного владельца.

Обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются:

1) наличие у истца субъективного права на земельный участок (права собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды земельного участка, права пользования участком в садоводческом объединении на основании членства);

2) факт определения границ земельных участков по результатам кадастровых работ;

3) наличие препятствий в осуществлении правомочий пользования и владения участком (в чем заключается нарушение или угроза нарушения права);

4) факт противоправного создания ответчиком препятствий в осуществлении истцом правомочий по пользованию и (или) распоряжению земельным участком;

5)  другие обстоятельства.

Рассмотрение данных споров связано с разрешением вопроса о принадлежности спорной части участка истцу или ответчику, что невозможно без точного определения границ.

В зависимости от того, установлены или нет границы участка истца или ответчика по результатам кадастровых работ, судом определяется дальнейший порядок рассмотрения дела. 

В том случае, если точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ, то есть являются декларативными (в кадастровом паспорте или выписке указано, что границы не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства), установить их местоположение на местности не представляется возможным. Соответственно, невозможно установить, нарушены ли права истца.































В удовлетворении иска в этом случае должно быть отказано в связи с его преждевременностью.  

В случае, если границы участка истца или ответчика определены в ГКН по результатам кадастровых работ и встречных требований о признании  результатов данных работ недействительными не заявлено, суды при разрешении спора должны руководствоваться указанными границами.

Рассмотрение спора об устранении препятствий в пользовании земельным участком предполагает исключительно приведение фактических границ в соответствие с юридическими (установленными в ГКН).

Соответственно, в рамках разрешения судом вопроса о том, в чем именно заключается нарушение или угроза нарушения права истца установлению подлежат:

- местоположение фактических границ на момент рассмотрения дела;

- местоположение юридических границ (установленных в ГКН);

- наличие расхождения между ними.

Доказательством нарушения прав истца в данном случае является несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в ГКН по результатам кадастровых работ.

В таких случаях независимо от длительности существования фактических границ суд принимает решение об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ путем переноса в соответствии с координатами, указанными в ГКН (восстановление положения, существовавшего до нарушения права).

Доводы сторон о несогласии с результатами кадастровых работ при отсутствии надлежаще заявленных исковых требований о признании их недействительными правового значения не имеют.

Вопрос о правомерности или неправомерности установления юридических границ находится в силу ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации за рамками данного спора и суждений об этом в решении не должно быть.

Вопреки этому Сысертский районный суд, рассматривая требования З. к Б. об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем приведения фактических границ в соответствие с юридическими, установил на основании экспертизы наличие кадастровой ошибки в местоположении границы (проходит по постройкам, существовавшим на момент проведения кадастровых работ). Однако вместо разъяснения ответчику права на предъявление соответствующего встречного иска, суд самостоятельно сделал суждения относительно правильности установленной границы и отказал истцу в иске, придя к выводу, что юридическая граница установлена с ошибкой. 

Так как вопрос о правильности установления границ участков находится за пределами иска, то при последующем рассмотрении спора между теми же сторонами об оспаривании результатов установления границ суд не может в подтверждение правильности их установления ссылаться на положения ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о преюдиции решения об устранении препятствий в пользовании.

По этой причине судом апелляционной инстанции было отменено решение Серовского городского суда по делу по иску Б. к К. о признании недействительными результатов кадастровых работ, где суд в качестве единственной причины отказа в иске указал на то, что законность установления границ проверена ранее при рассмотрении иска об устранении препятствий в пользовании.

В свою очередь вынесение решения о признании недействительными результатов кадастровых работ по установлению границ участка может явиться основанием для отмены ранее состоявшегося решения об устранении препятствий в пользовании данным участком.  

Б. Разрешение требований об установлении (или оспаривании) границ земельных участков

В соответствии с ч. 5 ст. 40 Закона о кадастре споры, не урегулированные при согласовании местоположения границ участка подлежат рассмотрению в суде.

Обстоятельства, подлежащие установлению по искам об установлении границ или об оспаривании результатов установления границ участков, несколько различаются.

 По иску об установлении границ суду следует установить:

1)                наличие субъективных прав на участки и оснований их возникновения;

2)                факт установления (уточнения) границ участков сторон по результатам  кадастровых работ;

3)                фактическое местоположение границ на момент рассмотрения спора, длительность их существования;

4)                разницу в площади участка до и после установления (уточнения) границ;

5)                соответствие местоположения указанной истцом границы ее истинному положению.

По иску об оспаривании (изменении) границ суд устанавливает:

1) наличие субъективных прав на участки и оснований их возникновения;

2) факт установления границ по результатам  кадастровых работ;

3) факт соблюдения процедуры проведения кадастровых работ, в том числе в части согласования границ (процедурный момент);

4) фактическое местоположение границ

а) фактическое местоположение границ на момент рассмотрения спора, длительность их существования;

б) фактическое местоположение границ на момент проведения кадастровых работ, длительность их существования до этого, менялось ли их местоположение после кадастровых работ;

5) соответствие местоположения установленной по результатам кадастровых работ границы ее истинному местоположению, наличие (отсутствие) наложения фактических и юридических границ;

6) причину наложения.

Наличие субъективных прав на участки и оснований их возникновения

При разрешении споров об установлении границ земельных участков, их оспаривании или  изменении необходимо учитывать, что по общему правилу в соответствии со ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 3 ст. 20 Закона о кадастре требовать уточнения характеристик объектов недвижимости (включая границы) вправе собственники таких объектов недвижимости или лица, владеющие ими на праве постоянного  (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды участка государственной (муниципальной) собственности, если договор заключен на срок более 5 лет.         

Лицам, не обладающим каким-либо вещным правом на земельный участок, право устанавливать его границы предоставлено только в случае образования нового участка и его постановки на кадастровый учет (ч. 1 ст. 20 Закона о кадастре) (подробно на стр. 10, 11).

Поскольку требовать установления или изменения границ участка может только законный владелец данного имущества, истец должен представить доказательства своего права, а в мотивировочной части решения должно быть отражено, на основании чего суд пришел к выводу о наличии у истца субъективного права на земельный участок.

Наличие у истца прав на здание, строение и правоустанавливающих документов на земельный участок, оформленных на кого-либо из прежних владельцев (ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), само по себе не является препятствием для рассмотрения дела об оспаривании границ участка и удовлетворения иска. В этом случае прежде чем приступить к вопросу о проверке границ, суду необходимо проанализировать представленные истцом документы с целью установления (констатации) его субъективного права на участок, и обоснованные выводы отразить в мотивировочной части решения.

В том случае, если субъективное право истца, оспаривающего установленные соседом границы, нуждается в подтверждении (констатации), для чего требуются выяснение обстоятельств его возникновения, представление дополнительных доказательств, направление соответствующих запросов, рассмотрение данного иска невозможно без одновременного предъявления требований о признании права на земельный участок.     

Наличие в межевом плане распорядительного акта органа, уполномоченного на распоряжение неразграниченными землями, об уточнении границ, если данным актом физическому лицу одновременно поручаются проведение кадастровых работ по уточнению границ и внесение изменений в ГКН, следует рассматривать как доказательство предоставления собственником (органом, выступающим от его имени) указанному в акте физическому лицу полномочий на уточнение границ участка от имени собственника.  

Невьянским городским судом рассмотрено дело С. к администрации Верх-Нейвинского городского округа об установлении границ земельного участка. Суд, установив, что истец не является правообладателем участка, руководствовался при удовлетворении иска положениями ч. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, применяемой для формирования новых объектов, однако не учел, что в представленном истцом межевом плане целью его подготовки указано уточнение границ существующего участка, а не образование нового объекта, и не отразил в решении, имеются ли у истца полномочия на уточнение границ.

Факт установления границ участка по результатам кадастровых работ

В зависимости от того, установлены границы участка по результатам кадастровых работ или нет, суд определяет свои дальнейшие действия.

В случае, если   границы участка не установлены по результатам кадастровых работ, суд переходит к установлению других обстоятельств дела.

Согласно ч. 3 ст. 25 Закона о кадастре кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ (за исключением случаев образования земельного участка путем выдела или раздела, при которых преобразуемый участок сохраняется в измененных границах) осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании названного Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.

Иными словами, установить или уточнить границы земельного участка с требуемой точностью возможно лишь однократно.

В силу данного правила наличие в ГКН  сведений о том. что границы участка ранее установлены по результатам кадастровых работ, является препятствием для удовлетворения иска об их повторном установлении без оспаривания прежних результатов. 

Вопреки этому Ленинским районным судом г. Нижнего Тагила рассмотрено дело А. к К. об установлении границ земельного участка и сносе построек. В ходе рассмотрения дела установлено, что граница смежных участков указана в ГКН по результатам кадастровых работ по уточнению границ участка ответчика.

Рассматривая спор по существу и выясняя причину разницы в местоположении фактической границы, на котором настаивал истец, и юридической границы, которая установлена ответчиком, суд назначил по делу экспертизу, установил наличие кадастровой ошибки в местоположении общей границы и удовлетворил требования истца.

В данном случае суду следовало отказать в иске об установлении смежной границы, поскольку истцом требований о признании недействительными результатов кадастровых работ не заявлялось.

В нарушение ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вышел за пределы заявленных требований.

Изменение ранее установленных границ земельного участка без их оспаривания, в том числе со ссылкой на кадастровую ошибку, возможно только если кадастровые работы по определению границ смежного участка проводятся с более высокой точностью (применением более точного метода определения координат).

В соответствии с п. 14 Требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 17.08.2012 № 518, если смежные земельные участки имеют различные требования к точности определения координат их характерных точек, то общие характерные точки границ земельных участков определяются с точностью, соответствующей более высокой точности определения координат характерных точек границ земельного участка.

В этом случае подлежит применению ч. 3.1 ст. 25 Закона о кадастре, согласно которой если при постановке на учет или при учете изменений земельного участка в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (смежные земельные участки), и (или) изменением площади земельного участка требуется внесение изменений в сведения ГКН о смежных с ним земельных участках, орган кадастрового учета одновременно с осуществлением кадастрового учета вносит соответствующие изменения в сведения ГКН о местоположении границ и площади таких смежных земельных участков.

При этом представление дополнительных заявлений о внесении изменений в сведения ГКН в отношении смежных земельных участков не требуется. В указанном случае местоположение границ земельных участков считается согласованным только при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. В случае, если площадь земельного участка, границы которого уточняются в ходе кадастровых работ, соответствует утвержденным в соответствии с земельным законодательством нормам отвода земель и на этом земельном участке находятся здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие правообладателю этого земельного участка, местоположение границ земельных участков считается согласованным в случаях, указанных в статье 40 названного Федерального закона.

В практике такие случаи встречаются редко, когда изначально границы участка были определены картометрическим способом (определение координат межевых знаков на картографическом материале без выхода на местность) и заявителем ставится вопрос об их уточнении с применением геодезического способа.

Таким образом, в случае, если истец просит установить ранее уже определенную ответчиком (правопредшественником) по результатам кадастровых работ смежную границу и не представляет доказательств, что желаемое им изменение смежной границы вызвано исключительно применением более точного метода определения координат (на это прямо должно быть указано в заключении кадастрового инженера с приведением соответствующего обоснования), в иске должно быть отказано.    

Фактическое местоположение границ земельного участка на момент рассмотрения спора, длительность их существования, правильность определения местоположения границ

По общему правилу местоположение границ участка при их установлении  или уточнении определяется в соответствии с положениями ч.  9 ст. 38 Закона о кадастре (в действующей редакции):

- исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок;

- при отсутствии такого документа из сведений, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании;

- если нет ни того ни другого, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных или искусственных объектов.

При образовании нового земельного участка для предоставления под существующий на участке объект в случае, если не осуществлен его государственный кадастровый учет или в ГКН отсутствуют сведения, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, границы данного участка определяются в порядке, установленном п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (с 01.03.2015 – п. 2 ст. 11.10 указанного Кодекса) с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В случае, если образование участка в соответствии со ст. 11.10 Земельного кодекса РФ, ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» или другими нормами осуществляется на основании проекта межевания территории,  размеры участков и местоположение их границ определяются согласно ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, установленными в соответствии с федеральными законами, техническими регламентами (положение приведено в редакции, действующей с 01.03.2015).

При применении ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре судам следует обратить внимание на то, что имеющиеся в свидетельствах о праве на земельный участок графические планы земельных участков не содержат сведений о границах, поскольку исходя из смысла ч. 7 ст. 38 Закона о кадастре речь идет о координатах границ. Таковых не содержит ни один выданный гражданам на территории Свердловской области за период с 1990 г. по 2000 г. правоустанавливающий документ.

Указанные в свидетельствах длины линий и дирекционные углы (внутренние углы) не являются сведениями о местоположении границ.

В соответствии с п. 15.1 и п. 15.2 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства плановое положение на местности границ характеризуется плоскими прямоугольными координатами центров межевых знаков, вычисленными в местной системе координат. Геодезической основой межевания являются пункты опорной межевой сети.

Без указания плоских прямоугольных координат длины линий и дирекционные углы могут быть отсчитаны из любой точки местности (трафарет) и ни о чем, кроме первоначальной конфигурации земельного участка не свидетельствуют.

На практике чаще всего длины линий не соответствовали фактическим уже на момент выдачи свидетельств, поскольку в случаях с садоводческими объединениями они полностью переносились в правоустанавливающие документы из планов организации сада, выполненных при организации сада задолго до этого. При выдаче правоустанавливающих документов на земельные участки для иных целей длины линий «подгонялись» под площадь участка. Суд, оценивая данные доказательства, должен сопоставить их с другими документами, отражающими прохождение границ и их длину.

В настоящее время как в случае определения границ нового земельного участка, так и в случае уточнения границ существующего участка, их местоположение по общему правилу определяется с учетом фактического.

До вступления в силу Закона о кадастре (01.03.2008) местоположение границ участков при их уточнении определялось на основании Инструкции по межеванию земель 1996 г. и Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных 17.02.2003 Росземкадастром (далее – Методические рекомендации).

 Ни в том, ни в другом документе не содержится четкого условия об определении границ участка исходя из фактических.

Согласно п. 4 Методических рекомендаций межевание объектов землеустройства представляло собой мероприятие по уточнению местоположения на местности границ объектов землеустройства при отсутствии достоверных сведений об их местоположении путем согласования границ на местности.

Подготовительные работы согласно п. 9.1 Методических рекомендаций включали в себя сбор и (или) изучение сведений государственного земельного кадастра о земельном участке (участках), документов, удостоверяющих права на землю, землеустроительной и градостроительной документации, связанной с перераспределением земель в кадастровом квартале.

Соответственно, на тот период приоритет при установлении границ участка был отдан правоустанавливающим документам и акту согласования границ, поскольку само по себе межевание представляло собой упорядочение границ путем приведения их в соответствие с правоустанавливающими документами.

Поэтому при разрешении споров об установленных до 01.03.2008 границах судам следует проверять согласие истца с границами, выяснять вопрос о том, при каких обстоятельствах оно дано, имея в виду, что на основании п. 14.2 Методических рекомендаций перед процедурой согласования границ объекта землеустройства они должны предварительно обозначаться на местности в соответствии с имеющимися сведениями государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной документацией и (или) иными сведениями.

На практике при рассмотрении этих дел учитываются фактические границы, существовавшие на момент проведения кадастровых работ, длительность их существования исходя из того, что при установлении границ не должны нарушаться права владельцев смежных участков, определенные правоустанавливающими документами, а кадастровый инженер должен был установить границы с учетом существующих на участках объектов (ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), а в случае превышения указанной в правоустанавливающем документе фактической площади – местоположение границ определялось максимально приближенным к фактическому.

Длительность существования границ

Фактически существующая на местности в момент рассмотрения спора граница могла быть изменена незадолго до этого либо может не устраивать сторону по иным причинам.

Правовое значение при рассмотрении спора о границах имеет та граница, местоположение которой длительное время не менялось (истинная, исторически сложившаяся граница).    

Фактические границы и длительность их существования могут быть установлены по существующим на местности ориентирам искусственного или природного происхождения (заборам, постройкам, трубе газопровода и т.д.) на основании представленных сторонами доказательств, среди которых в первую очередь следует учитывать подготовленные кадастровыми инженерами схемы расположения участков, отражающие фактические и установленные границы, а также все существующие на момент спора объекты искусственного происхождения (ограждения, постройки), топографические съемки местности разных лет, представленные сторонами или полученные от органа местного самоуправления, планы земельных участков и материалы инвентаризации БТИ (отражают фактические границы на дату инвентаризации), план организации садоводческого (дачного) объединения, объяснения кадастрового инженера (каким образом – по фактическим границам или по указанию заказчика -  им было определено местоположение), фотографии разных лет, свидетельские показания.

Оценивая планы участков БТИ, судам следует учитывать, что из-за низкой точности измерительных приборов прошлых лет отраженные в планах участков БТИ размеры, длины линий, не могут иметь самостоятельного значения, однако исключать данные документы из числа доказательств  или признать их недопустимыми доказательствами процессуальных оснований не имеется. Данные документы должны быть проанализированы судом при сравнении с другими доказательствами по делу, поскольку они дают представление о расположении границы на протяжении ряда лет относительно существующих построек (при условии, что постройки совпадают с имеющимися на момент спора), других ориентиров (например, труба газопровода), об изменениях в конфигурации участка и построек.

Выход суда на местность для установления фактических границ участков, может быть осуществлен в исключительных случаях в целях обозрения существующих границ, строений, либо когда суду необходимо визуально определить уклон участка, возможность беспрепятственного доступа к нему и другие обстоятельства, не связанные с установлением границ.

Поскольку определение границ требует специальных познаний, оно может осуществляться только кадастровыми инженерами при помощи соответствующих геодезических приборов, прошедших поверку. В случае, если суд пришел к выводу о необходимости выхода на местность  в целях установления границ, обмеры участка и вычисление координат должны проводиться кадастровыми инженерами с фиксацией действий в протоколе.

Недопустимо использование для определения границ участка иных способов, кроме указания координат, поскольку любой другой способ является менее точным и в дальнейшем может вызвать новые споры.

Так, определением Невьянского городского суда утверждено мировое соглашение по иску Ш., Х, к Н., по условиям которого граница смежных участков установлена «от границы, отмеченной на стаях, от вбитого гвоздя, путем наложения веревки до железного столба в конце земельных участков, согласно заключению экспертизы».Указанное определение отменено судом апелляционной инстанции.  

Не могут служить достаточным доказательством изменения границ земельных участков документы, которые не содержат точных границ. Так, например, не могут быть признаны обоснованными ссылки в подтверждение изменения границ на кадастровый план территории, поскольку данный план представляет собой тематическую выписку из ГКН об определенной территории и именно данные сведения подлежат уточнению при проведении кадастровых работ.

За основу для определения местоположения границы и длительности ее существования судом, исходя из исследования и оценки всех представленных документов, берутся те показатели (ориентиры), которые длительное время оставались неизменными. Выявляются также все показатели, которые изменились (сместились). С этой целью судом устанавливаются даты возведения построек, даты установления ограждений, которые сопоставляются с датой проведения кадастровых работ.

Окончательные выводы суда должны быть основаны на сравнении и анализе как неизменных, так и изменившихся показателей.         

В соответствии с ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре местоположение границ участка при их уточнении определяется в случае отсутствия сведений о границах в правоподтверждающем документе или документе об образовании участка исходя из границ, существующих на местности пятнадцать и более лет и закрепленных с использованием природных или искусственных объектов.

Определяя длительность существования границ, судам следует учитывать, что критерий длительности впервые был законодательно закреплен только с внесением изменений в ч. 9 ст. 38 Закона о кадастре (октябрь 2008 г.). Однако, поскольку практика не исключает данный критерий из числа значимых при определении местоположения границ, его проверка имеет правовое значение и в случае оспаривания результатов кадастровых работ, выполненных ранее.

Установленный законом срок в 15 и более лет является оценочной категорией. С учетом конкретных обстоятельств по делу при доказанности длительного периода существования границы суд может прийти к выводу о правильности ее установления и в случае, когда срок ее существования меньше, обосновав при этом причины, по которым суд находит порядок пользования сложившимся.

Сравнение площади участка до и после установления его границ

При установлении (или изменении) границ участка судам кроме всего прочего необходимо проверять образуемую ими площадь участка и учитывать, что ее максимальное расхождение после уточнения границ по сравнению с указанной в ГКН, не может равняться или превышать предельный минимальный размер участка, установленный в соответствии со ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации для каждого вида разрешенного использования, а если такового нет, то расхождение не может быть больше 10% от площади участка в ГКН (п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре).

Установленные в каждом муниципальном образовании предельные минимальные размеры участков указаны в Правилах землепользования и застройки либо, что бывает реже, в отдельном нормативном акте органа местного самоуправления. 

Проверка значения полученной при установлении (уточнении) границ площади  участка предполагает получение судом от органа местного самоуправления сведений о том, в какой территориальной зоне расположен участок и какие предельные минимальные размеры участков установлены для данной зоны или конкретного вида разрешенного использования (например, для индивидуального жилищного строительства, для личного подсобного хозяйства). Вид разрешенного использования отражен в кадастровой выписке о земельном участке.

Превышение установленной после уточнения границ площади более чем на минимальный размер участка является основанием для отказа в иске. Исключение составляют случаи, когда площадь, указанная в ГКН, меньше площади, указанной в правоустанавливающем документе и в ходе рассмотрения дела нашел подтверждение факт длительности использования истцом участка в требуемых размерах. Иными словами суд должен отразить в решении выводы, почему указанная в ГКН площадь является ошибочной и не подлежит применению при сравнении с полученной после уточнения границ.

Обобщение практики показало, что проверка этих обстоятельств судами не производится, увеличение площади, иногда существенное, явно превышающее предельный минимальный размер, в решении не мотивируется, вопрос, почему площадь явно превышает указанную как в ГКН, так и в правоустанавливающем документе, судом не исследуется.

Так, Невьянским городским судом рассмотрено дело по иску С к администрации Верх-Нейвенского городского округа об установлении границ.

 Из материалов дела следует, что площадь  земельного участка для индивидуального жилищного строительства по сведениям ГКН составляет 1 060 кв. м, а по результатам кадастровых работ – 2 162 кв.м., расхождение составило 1 102 кв. м. Согласно титульному листу межевого плана кадастровые работы выполнены в связи с уточнением границ земельного участка.

Суду в указанном случае надлежало руководствоваться положениями п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре и, установив величину предельного минимального размера участков для индивидуального жилищного строительства в г. Невьянске, сравнить указанную в ГКН площадь с полученной по результатам кадастровых работ.

Вместо этого суд, учитывая, что у истца отсутствуют правоустанавливающие документы на участок, сделал вывод о том, что в данном случае имеет место образование нового участка, следовательно, применению подлежат положения ч. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющей, что границы вновь образованного участка должны быть установлены исходя из фактического пользования.

Данный вывод противоречит обстоятельствам дела, поскольку согласно межевому плану границы установлены в связи с уточнением их местоположения, а не в связи с образованием нового участка.

Судом не учтено, что согласно имеющемуся в материалах дела плану участка на нем расположены двухквартирный дом (истец является владельцем только его части) и другие постройки (посредине участка). Взаимное расположение устанавливаемых границ и указанных построек суд не проверил. В данном случае суду, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений необходимо было убедиться и отразить в решении, что на уточняемом участке находятся только постройки, принадлежащие истцу.  

Нередко суды, рассматривая иные требования, не придают значения указываемой истцом площади земельного участка, не проверяют, имеются ли основания для ее узаконения. Чаще всего указанная ошибка встречается по искам о признании права собственности, когда истец предъявляя требования о констатации возникшего права одновременно изменяет площадь участка.

Рассматривая требования К. к Администрации г. Екатеринбурга и МУГИСО, Железнодорожный суд г. Екатеринбурга не учел, что помимо констатации права собственности данные требования направлены на изменение площади (а соответственно и границ) участка. Обоснованно установив наличие у истца перешедшего к нему в порядке ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации права собственности на участок, суд признал данное право на участок, имеющий большую площадью, чем указано в ГКН, руководствуясь представленной истцом схемой расположения участка на кадастровой карте, выполненной Администрацией г. Екатеринбурга. Суд не учел, что проектное увеличение площади ни с кем не согласовано (владельцев смежных участков суд не привлек к участию в деле), межевой план на основании данного проекта не составлялся, соответствие данной площади фактически сложившимся границам участка не проверялось.

В указанных случаях в отсутствие документов, подтверждающих проведение кадастровых работ в соответствии с законом, судам следует руководствоваться площадью участка, указанной в ГКН, имея в виду, что уточнение данной площади путем определения местоположения границ участка истец вправе произвести в последующем во внесудебном порядке.

Менялось ли местоположение границ после кадастровых работ

Суд должен проверить имелись ли на момент проведения кадастровых работ границы, чем они определялись, сравнить их с ныне существующими и отразить выводы в решении.

Соответствие предлагаемой истцом границы участка ее истинному местоположению

Предъявляя требования об установлении (изменении) границ земельного участка, истец должен указать в просительной части их координаты (X,Y), для чего представить межевой план, выполненный кадастровым инженером на основании требований ст. ст. 38 - 40 Закона о кадастре, Приказа Минэкономразвития Росси от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке..», Требований к точности и методам определения координат. В указанном документе должна быть сделана ссылка на то, каким образом установлены границы (по фактически существующим или нет). Данная ссылка может содержаться как в заключении кадастрового инженера, являющемся частью межевого плана, так и в сведениях о местоположении границ уточняемого участка (графа «Описание закрепления точки»).

Действующее законодательство допускает использование разных методов определения координат, в том числе картометрического, который заключается в определении координат по картографическому материалу. Для указанного метода характерна меньшая точность в силу того, что границы в этом случае определяются без выхода кадастрового инженера на местность.

По этой причине в случае, когда спор о границах рассматривается в суде, использование межевого плана, составленного с применением картометрического метода является нецелесообразным, низкая точность измерений не исключает  возможности дальнейших споров.   

Судам следует учитывать, что  в соответствии  Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2007 № 139 «Об утверждении Правил установления местных систем координат» была изменена система координат (в Свердловской области с 01.01.2012). При необходимости сравнения местоположения ранее установленных и требуемых границ суду должны быть представлены сведения (составленные кадастровым инженером) о пересчете ранее установленных координат в действующую систему.        

Проверка соответствия предлагаемой истцом границы смежных участков ее истинному местоположению осуществляется судом на основании собранных по делу доказательств и заключается в сравнении предложенного истцом варианта с установленной судом истинной границей.

В случае, если при разрешении спора об установлении границы смежных участков предложенный истцом вариант не соответствует истинной границе, но не затрагивает прав другой стороны или третьих лиц (предлагаемая граница смещена истцом в свою сторону), суд может удовлетворить заявленные требования.

В противном случае выявленное судом несовпадение указанных границ влечет отказ в иске.

В силу ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе установить иную, чем указано в иске, границу. Иная граница (истинная либо по предложенному кадастровым инженером третьему варианту, определенному с учетом фактической обстановки и не нарушающему ничьих прав) может быть указана в резолютивной части только в случае согласия с этим истца и изменения им в установленном порядке исковых требований либо заключения между сторонами мирового соглашения. Самостоятельное определение судом вопреки воле истца  местоположения границы является нецелесообразным, поскольку  влечет обжалование решения.    

Нередко согласие сторон с третьим вариантом границы смежных земельных участков не оформляется судом в соответствии с требованиями процессуального законодательства.

По иску А. к Д. об установлении границ и аналогичному встречному иску, рассмотренному Пригородным судом, суд выбрал в качестве оптимального третий вариант установления границ, зафиксировав согласие с ним в протоколе судебного заседания и не  предложив сторонам уточнить исковые требования или заключить мировое соглашение.  В дальнейшем это привело к предъявлению требований сторон друг к другу о взыскании судебных расходов, поскольку каждая полагала, что именно ее требования удовлетворены.

Суду необходимо проверять, чтобы, согласуясь с принципом единства судьбы земельного участка и расположенных на нем строений, все постройки по результатам кадастровых работ находились в пределах границ одного участка (ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Чкаловским районным судом г. Екатеринбурга рассмотрено дело по иску М. к С. об установлении границ и встречному аналогичному иску.

Согласно материалам дела на общей границе участков вплотную друг к другу у сторон расположены капитальные гаражи, далее фактическая граница определяется забором, установленным не по границе между гаражами, а чуть в сторону участка истца. Истец настаивал на установлении границы ровно по стене гаража и далее по прямой, ответчик просил установить границу по забору ссылаясь на длительность его существования. Суд, установив, что между этими вариантами имеется расхождение, так как забор смещен в сторону от стены построек, - установил границу по забору, сославшись на то, что такой вариант укладывается в погрешность измерений (площадь участка ± погрешность) и прав истца не нарушает. Суд не учел, что в этом случае установленная граница в нарушение ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации проходит по постройке истца.

Часто суды, как в приведенном примере, путают погрешность измерений, устанавливаемую для площади участка в целом (площадь участка ± погрешность - п. 4 Исходных данных межевого плана «Точность определения площади участка») с погрешностью положения межевого знака (средняя квадратическая погрешность положения характерных точек) указываемой в п. 1 Сведений об уточняемом участке межевого плана «Сведения о характерных точках границы уточняемого участка». Последняя по своему значению гораздо меньше. Например, расхождение в координатах фактических и юридических границах участка в 0,7 м не может быть объяснено средней погрешностью положения характерной точки, которая согласно межевому плану указана равной 0,1 м, хотя при этом погрешность площади данного участка может составлять ± 15 м.   

Соблюдение процедуры согласования при проведении кадастровых работ

Исходя из положений ст. 39 Закона о кадастре согласование границ должно осуществляться с правообладателями смежных земельных участков.

В случае, когда в акте согласования межевого плана (землеустроительного дела) содержится подпись не титульного владельца, а его супруга, суду для оценки вопроса о надлежащем согласовании следует выяснить, является ли указанный участок совместной собственностью супругов. Подпись иного родственника, не являющегося владельцем участка, либо супруга в случае, если участок находится в пользовании или единоличной собственности, как правило, является ненадлежащим доказательством.

Само по себе отсутствие согласования границ с истцом как владельцем смежного земельного участка, если таковое требуется, не является основанием для признания недействительными результатов кадастровых работ, если суд установит, что это не привело к неверному установлению границ и нарушению тем самым прав истца.     

Это правило судами не всегда соблюдается.

Так, Белоярский районный суд по иску П. к Б. об устранении препятствий в пользовании, по встречному иску о признании результатов кадастровых работ недействительными, установив, что кадастровые работы выполнены истцом без согласования с ответчиком, признал их недействительными.  Суд не принял во внимание доводы истца о том, что местоположение границы участка определено по фактически существовавшему длительное время и измененному ответчиком (с возведением построек на захваченной части) незадолго до проведения кадастровых работ. Таким образом, судом неверно были определены обстоятельства, подлежащие установлению по делу, неполно и неправильно распределено бремя доказывания.

Когда границы участка одной из спорящих сторон установлены по результатам кадастровых работ, суд, проверяя соблюдение процедуры проведения  данных  работ в части согласования границ, должен учитывать, что в силу ч. 1 ст. 39 Закона о кадастре правообладатель участка должен произвести согласование границ только с владельцами тех участков, границы которых затрагиваются (изменяются) при проведении им кадастровых работ.

Граница смежных участков является общей. Следовательно, установленное местоположение границы является обязательным для владельцев обоих смежных участков. Учитывая это, а также положения ч. 3 ст. 25 Закона о кадастре, предусматривающие однократность установления (уточнения) границ, согласование общей границы только тогда является обязательным, когда ее местоположение ранее не было определено ни самим правообладателем ни владельцами смежных участков.

Аналогичное правило содержалось в ранее действовавших нормативных актах. На основании п. 14.5 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных 17.02.2003 Росземкадастром (далее - Рекомендации), процедура согласования границ (границы) не проводилась при наличии в государственном земельном кадастре сведений (координат поворотных точек границ), позволяющих определить их положение на местности с точностью, которая соответствует техническим условиям и требованиям, установленным Росземкадастром. В соответствии с п. 15.6 Рекомендаций координаты межевых знаков, вычисленные при ранее проводимых работах по межеванию данного объекта землеустройства или смежных с ним, не переопределялись.

Исходя из этого, суды правильно отказывают в иске о признании результатов кадастровых работ недействительными по мотиву отсутствия согласования владельцам участков, границы которых были установлены в ГКН до этого.

Соответствие определенной при проведении кадастровых работ смежной границы земельного участка ее истинному местоположению, выявление наложения фактических и юридических границ

Проверка правильности установленных границ требует истребования и изучения землеустроительных дел (межевых планов), Описаний границ земельных участков для постановки на кадастровый учет, кадастровых выписок (а не паспортов) о земельных участках (форма КВ.1-КВ.6), планов земельных участков и сведений о фактической площади участков разных лет, полученных от органов БТИ, топографических съемок за разные периоды, иных документов, отражающих местоположение границ.

В ряде муниципальных образований выполненные до 2009 г. землеустроительные дела  не содержат сведений о координатах, в них указываются только дирекционные углы и длины линий, что затрудняет проверку. В этом случае суду следует руководствоваться координатами, содержащимися в ГКН и отраженными в кадастровой выписке о земельном участке, а также при необходимости запросить Описание земельного участка для государственного кадастрового учета (в филиале ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Свердловской области).

Серовским районным судом было рассмотрено дело по иску Б. к К. о признании недействительными результатов кадастровых работ. Отказывая в удовлетворении иска, суд сослался на то, что установленная ответчиком граница участка совпадает с границей, ранее установленной истцом, хотя в деле имелись противоречивые сведения об установленной ответчиком границе (она повторно была согласована с истцом, чего не требуется в случае, если она не изменяется). Исследованные судом землеустроительные дела истца и ответчика сведений о координатах не содержали, отражая только дирекционные углы и длины линий. Иных сведений об установленных  координатах в деле  не имелось.  

По общему правилу кадастровые работы должны быть выполнены по фактическим границам.

В случае, если фактическая граница участков была установлена незадолго до проведения кадастровых работ и одна из сторон не была согласна с ее местоположением, суду необходимо установить исторически сложившуюся до момента изменения границу (истинную границу) и сравнить с ней результаты кадастровых работ.

Если местоположение границы было изменено после проведения кадастровых работ, она не может являться ориентиром для оценки правильности их выполнения.

Для наглядности расположения фактических и юридических границ участков и облегчения оценки доводов сторон суду следует предложить сторонам представить выполненную кадастровым инженером схему взаимного расположения всех границ (фактических и юридических) обоих участков с графическим указанием имеющихся наложений границ участков и площади такого наложения. В случае  необходимости судом может быть назначена экспертиза для определения фактических границ участков; границ, установленных по результатам кадастровых работ; границ, на которых настаивает истец (например, по правоустанавливающим документам, по плану БТИ), площади наложения. В целях наиболее полного и правильного определения обстоятельств дела указанные документы помимо границ участков должны содержать графическое изображение всех расположенных на участках построек и других искусственных ориентиров.     

В том случае, если установить фактическую границу участков не представляется возможным (не была обозначена на местности искусственными или природными ориентирами, не сохранилось документов, отражающих ее местоположение до проведения кадастровых работ и т.д.), проверка правильности результатов кадастровых работ может осуществляться исходя из сравнения площади земельных участков, указанной в правоустанавливающих документах, и площади, полученной после установления оспариваемых границ.  

Следует обратить внимание на то, что площадь земельного участка при регистрации права определяется не по правоустанавливающему документу, а по сведениям ГКН (пп. 23, 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219) и возможность государственной регистрации права не зависит от того, определены с требуемой точностью границы земельного участка или нет. Соответственно, данная площадь может существенно отличаться от указанной в правоустанавливающем документе.

Нередко складывается ситуация, при которой первичный правоустанавливающий документ содержит одну площадь, а свидетельство о государственной регистрации, выданное на основании данного документа  после установления границ участка – другую.

Указанное расхождение само по себе не свидетельствует о нарушении прав истца при установлении границ участка.

Возможность увеличения площади участка по сравнению с указанной в ГКН предусмотрена положениями п. 1 ч. 5 ст. 27 Закона о кадастре, согласно которым при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении учета в случае, если площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных законом требований, будет больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Сравнивая площади участков, следует исходить из того, что  площадь, указанная с правоустанавливающем документе (чем позднее он выдан, тем более достоверные сведения о площади он содержит), при наличии такой возможности подлежит сохранению (если это невозможно, суд должен указать причины), а любое ее увеличение при наличии спора возможно лишь в случае установления длительности существования фактических границ. 

 Сама по себе разница в площадях может возникнуть за счет прирезки, которая осуществлена истцом или ответчиком с другой стороны своего участка (не смежной), например, из свободных земель. В то же время точное соответствие фактической площади участка ответчика выданным правоустанавливающим документам также может быть связано с уменьшением площади участка с одной стороны и одновременным захватом части участка с другой.

Установление фактических границ на момент проведения кадастровых работ необходимо также для того, чтобы определить, чем руководствовались стороны при определении местоположения общей границы участков, мог ли истец, подписывая акт согласования, заблуждаться относительно того, как границы будут установлены при проведении кадастровых работ.

Определение причин наложения

Установление причины наложения (пересечения, расхождения) - это вывод суда, сделанный на основе собранных и исследованных доказательств.

Иск об оспаривании границ земельного участка может быть удовлетворен в случае, если суд установит, что границы, установленные по результатам кадастровых работ, не соответствуют фактически существовавшим на момент их определения, при том что фактические границы существовали длительное время до и после кадастровых работ.

4.  Средства доказывания

В материалах дела в обязательном порядке должны быть указаны:

- сведения о правах на участки, объекты недвижимости, в том числе представленные сторонами выписки из ЕГРП, полученные на момент рассмотрения спора;

- сведения об основаниях возникновения прав;

- кадастровые выписки (не паспорта) формы КВ1-КВ6 на участки истца и ответчика;

- топографические съемки местности разных лет (полученные от органов местного самоуправления, кадастровых инженеров);

- межевые планы (землеустроительные дела);

- сведения органа кадастрового учета обо всех смежных с исследуемым участках, в том числе о характере их границ, фамилиях, именах и отчествах, а также  адресах правообладателей, об истории образования и всех дальнейших преобразований участка (при необходимости);

- заключение кадастрового инженера о местоположении фактических и юридических границ участков с графическим изображением их взаимного расположения, а также объектов недвижимости, расположенных на участках (схема взаимного расположения участков), с указанием фактической площади участков на момент рассмотрения спора;

- планы организации садоводческого объединения;

- планы земельных участков и материалы инвентаризации (сведения о фактической площади участков) органов технической инвентаризации;

Дополнительно в целях установления давности существования границ земельных участков судом могут быть запрошены в Управлении Росреестра материалы инвентаризации кадастрового квартала, в котором находится участок. 

5. Содержание решения

В описательной или мотивировочной части решения должны быть обязательно указаны:

- вид и основание возникновения права на участки, на объекты недвижимости;

- адреса земельных участков (милицейский, при отсутствии – сведения о местоположении, указанные в ГКН, порядковый номер участка в садоводческом (дачном) объединении);

- кадастровые номера земельных участков;

- сведения о том, когда и кем проведены  кадастровые работы;

- площадь (по правоустанавливающему документу, по сведениям ГКН до кадастровых работ и после них,  по фактическим границам на момент рассмотрения спора).

Эти сведения должны быть сосредоточены в одном месте.

К примеру, мотивировочная часть решения может начинаться словами: истцу на праве… на основании… принадлежит земельный участок с кадастровым номером … площадью … расположенный … Границы участка (не) установлены по результатам кадастровых работ. Площадь участка по правоустанавливающему документу составляет …, площадь по результатам уточнения границ составила…. фактическая площадь участка на момент рассмотрения спора составляет…

Резолютивная часть решения по спорам, связанным с землепользованием, должна содержать уникальные характеристики земельных участков, подлежащие внесению в ГКН, а именно кадастровые номера земельных участков (при необходимости, например в случае установления границ, указываются также площадь, категория земель, вид разрешенного использования), адрес, координаты установленных судом границ.

Решение о признании недействительными результатов кадастровых работ  не является основанием для возложения на орган кадастрового учета обязанности по внесению соответствующих изменений в ГКН, поскольку эти действия будут осуществлены в соответствии с законом. В решении в этом случае необходимо и достаточно указать, что оно является основанием для исключения из ГКН сведений о границах, внесенных на основании недействительного документа. Ошибкой является указание на снятие земельного участка с кадастрового учета.

Утверждено постановлением  президиума

Свердловского областного суда

от 02 сентября 2015 года